대출 규제 속 갭투자: 무주택자의 안전한 아파트 구매 전략

현재 대출 규제가 강화되면서 갭투자가 어려워진 것은 사실입니다. 그러나 무주택자가 주택담보대출(주담대)을 이용해 세입자가 있는 아파트를 구매하는 것은 여전히 가능합니다. 다만, 몇 가지 중요한 규제 사항을 고려해야 합니다

1. LTV 및 DTI 규제

• LTV(Loan to Value Ratio): 무주택자의 경우 규제 지역에서는 최대 70%까지, 비규제 지역에서는 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 하지만 투기과열지구에서는 50%로 제한됩니다 .
• DTI(Debt to Income Ratio): 총부채상환비율은 최대 60%까지 허용됩니다. 하지만 투기지역에서는 40%로 제한되며, 생애 최초 주택 구매자나 서민 실수요자에게는 완화된 규제가 적용될 수 있습니다 .

2. DSR 적용

• DSR(Debt Service Ratio) 규제가 강화되어, 모든 부채의 연간 원리금 상환 총액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 제한됩니다. 스트레스 DSR 2단계가 적용되는 9월 이후에는 금리 상승을 고려한 대출 한도 감소가 예상됩니다  .

3. 갭투자 시 주의사항

• 갭투자를 위해서는 임차인의 전세보증금과 매매가의 차이를 충당할 수 있는 충분한 자금이 필요합니다. 최근 대출 규제로 인해 갭투자 자금 조달이 더 어려워졌으며, 전세대출에 대해서도 DSR 적용을 검토 중이기 때문에 갭투자가 더욱 제한될 수 있습니다 .

4. 세입자 있는 주택 구입 시 유의점

• 세입자가 있는 주택을 구입할 때는, 세입자의 계약 만기와 주담대 대출 만기, 그리고 이자 상환 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 향후 세입자가 계약을 연장하지 않거나, 금리가 상승할 경우 갭투자에 따른 리스크가 커질 수 있습니다.

따라서 무주택자가 세입자 있는 아파트를 구매할 때도 대출이 가능하지만, 규제와 리스크를 충분히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.